Underhållsfond

Vi har i vår förening sparat pengar i en underhållsfond. Vi vill ha en hållbar lösning och förstått att OnceWall räknas som investering. Kan vi använda våra sparade pengar till att sätta upp OnceWall på våra hus?

I bostadsrättslagen finns en bestämmelse som kräver att stadgarna ska ange grunderna för hur medel ska avsättas för att säkerställa underhållet av föreningens byggnad. Vanligtvis väljer man att avsätta en viss procent varje år till den s.k. inre och yttre underhållsfonden. 

Fonderna är endast en bokföringsmässig åtgärd, där man flyttar eget kapital från fritt eget kapital till bundet kapital. Det kan jämföras med ett aktiebolag där aktiekapitalet är bundet eget kapital (dvs. det får inte delas ut till aktieägarna), medan ackumulerade vinster är fritt eget kapital och får delas ut till aktieägarna.

I en BRF är fonderna bundet eget kapital. Fonderna i sig innehåller inga pengar, utan de likvida medel som BRF har är de pengar som finns på föreningens bankkonto. Det spelar ingen roll om det gäller en investering eller reparation, eftersom fonderna enbart avser underhåll. Det innebär att om man istället för en underhållsåtgärd såsom sätta ny träpanel och måla gör en ”investering” i Oncewall så är det korrekta att bokföra OnceWall som en investering i balansräkningen och sedan göra avskrivningar på investeringen utifrån den bedömda ekonomiska livslängden. Samtidigt bör fonderna spegla underhållsplanen, så om man gör en stor investering bör medlen i fonden flyttas från bundet kapital till fritt eget kapital (beroende på fondens storlek i förhållande till planerade framtida underhåll). På så sätt kommer fonderna spegla underhållsplanen.

Sammanfattningsvis spelar det ingen roll för föreningen, eftersom de visserligen har ”bokföringsmässigt” sparat i denna fond, men det finns inga ”extra likvida medel” i fonden. De pengar som BRF har tillgång till är de pengar som finns på banken, och det är utifrån dessa pengar som beslutet om att investera eller inte i Oncewall bör tas. Fördelen framöver är att ni troligen inte behöver avsätta så mycket ”bokföringsmässigt” till fonden i framtiden, eftersom ni har gjort en stor investering nu och inte kommer att behöva lägga så mycket pengar på det yttre underhållet.

Avskrivningar

För en förvaltare bör varje val av material vara noga genomtänkt både med tanke på livslängd men också med tanke på attraktionskraft. Rent ekonomiskt skrivs normalt investeringen för en fasad av på 50 år.

Investeringen har därmed liten påverkan på balansräkningen. Däremot har underhållskostnaderna en direkt påverkan. Smarta val kommer därför ha en stor påverkan på föreningens eller bostadsbolagets totalekonomi för lång tid framöver. Alla fastighetsbolag och bostadsrättsföreningar har möjligheten att välja regelverket K3.

K3 innebär att byggnaden skrivs av per komponent. Olika komponenter har olika livsländ och därmed olika avskrivningstider. Vanliga reparationer, dit även målning räknas, ska kostnadsföras på det sättet.

Däremot räknas ett fasadbyte som utbyte av komponent med en avskrivningstid på 50 år. Mindre föreningar eller företag använder det förenklade regelverket K2 där renoveringar direkt redovisas i sin helhet som kostnad. 

Det är därför ofta lönsamt att byta regelverk till K3, om man inte tillämpar det idag. K3 tillåter också att man får skriva upp fastighetens värde till det bedömda värdet i motsats till K2, där taxeringsvärdet är det maximala beloppet. Vill man däremot ha en hög direktavskrivning är K2 ett utmärkt val. En större fasadrenovering som medför lägre framtida underhåll kommer med största sannolikhet att höja värdet på fastigheten, vilket är en fördel både vid försäljning men även i kontakt med långivare.